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Par Lusine Vardanyan
En janvier 2022, un appartement de trois pièces avec balcon dans le centre d’Erevan se louait environ 370 dollars par mois. En mars, le locataire a déserté les lieux: le loyer avait doublé. Pour de nombreux habitants de la capitale arménienne, cette histoire est douloureusement familière.
Le choc sur le marché immobilier n’est pas venu de nulle part. L’invasion à grande échelle de l’Ukraine par la Russie en février 2022 a déclenché l’un des plus importants mouvements de population que le Caucase du Sud ait connu depuis des décennies. Après l’annonce d’une mobilisation partielle à Moscou en septembre de la même année, des centaines de milliers de citoyens russes ont quitté le pays, beaucoup se dirigeant vers l’Arménie et la Géorgie. Un an plus tard, en septembre 2023, l’Azerbaïdjan a lancé une offensive militaire contre le Haut-Karabakh, forçant l’ensemble de la population arménienne de la région à fuir vers l’Arménie.
Chaque vague a laissé son empreinte sur des marchés locatifs déjà fragiles.
Alina, une citoyenne russe installée à Erevan en 2022 — qui a demandé que son nom soit modifié — se souvient être arrivée sans véritable repère sur ce qui constituait un logement «cher» en Arménie. Ce n’est qu’après avoir vécu quelque temps dans la ville qu’elle a compris que les salaires locaux ne correspondaient pas aux loyers en forte hausse. Elle affirme que nombre de ses amis ont finalement quitté Erevan pour cette raison.
Pour les habitants locaux, la pression a été immédiate. Une résidente d’Erevan, Elen Muradyan, raconte que son propriétaire a posé un choix brutal à sa famille: payer presque deux fois plus ou déménager.
“A l'époque, nous payions environ 300 euros notre loyer. En septembre, lors de la vague de migration, notre propriétaire nous a informés qu’il exigeait plus du double et ou bien que nous quittions les lieux. Il a ajouté qu’il trouverait rapidement un autre ménage prêt à payer la nouvelle somme. Après de longues négociations nous avons pu nous mettre d’accord pour ne pas payer la somme qu’il demandait mais pendant une année entière, nous avons tout de même déboursé le double du salaire de base,” raconte Elen Muradyan.
Selon le Service migratoire arménien, plus de 1,12 million de citoyens russes sont entrés en Arménie en 2022, tandis qu’environ 1,06 million ont quitté le pays la même année. Bien que beaucoup soient ensuite repartis, les loyers ne sont jamais revenus à leur niveau d’avant-guerre. En raison d’une réglementation limitée et d’une application faible dans le secteur locatif, les prix ont, dans certains segments, augmenté de deux à trois fois par rapport au marché précédent. Cet afflux a stimulé l’activité économique à court terme, mais a aussi provoqué de fortes tensions sociales.
Après le Haut-Karabakh
Au moment où des dizaines de milliers d’Arméniens déplacés du Haut-Karabakh sont arrivés en 2023, le marché locatif fonctionnait déjà selon une autre logique.
Nina Gulambaryan, de l’agence immobilière Kentron Real Estate, décrit 2023 comme une année de relative stabilisation. Selon elle, les familles déplacées du Haut-Karabakh n’avaient pas le même pouvoir d’achat que les relocalisés russes qui avaient fait grimper les prix l’année précédente, ce qui a influencé la réaction du marché.
“Nous avons essayé de travailler avec une approche centrée sur l’humain, avec des commissions très faibles voire nulles”, explique Gulambaryan. “Certains propriétaires ont également fait preuve d’une responsabilité sociale exceptionnelle en mettant leurs appartements gratuitement à disposition. Je peux donner un exemple: un bailleur a offert trois appartements entièrement gratuits pendant un an à trois familles.”
En 2023, les loyers mensuels typiques à Erevan sont retombés autour de 525 à 660 dollars, contre 1 050 à 1 315 dollars l’année précédente. Selon Gulambaryan, les prix étaient globalement plus bas qu’en 2022, l’offre et la demande s’étaient stabilisées et le marché était entré dans une phase de «mouvement naturel et régulier» plutôt que de fluctuations brusques. En 2025, le nombre de transactions locatives a diminué de 28,6 % par rapport à l’année précédente.
Une histoire parallèle en Géorgie
La Géorgie a connu un choc similaire. Après l’invasion russe de l’Ukraine, des dizaines de milliers de citoyens russes sont entrés dans le pays, beaucoup s’installant à Tbilissi et Batoumi. Entre le 24 février et le 20 mars 2022 seulement, plus de 35 000 Russes ont déposé valises en Géorgie — soit environ 8 000 de plus que le mois précédant la guerre, selon le ministère de l’Intérieur.
L’impact a été immédiat. Les loyers à Tbilissi ont bondi, compliquant la vie quotidienne des habitants. En mai 2022, les étudiants de l’Université d’État de Tbilissi ont été appelés à reprendre les cours en présentiel pour la première fois depuis la pandémie de COVID-19. La décision a suscité une vive réaction, notamment chez les étudiants vivant hors de la capitale qui ne pouvaient plus se permettre un logement aux nouveaux prix.
À partir de 2024, les loyers ont commencé à diminuer à Tbilissi, tendance qui s’est poursuivie en 2025. À Batoumi, la croissance des loyers a ralenti en 2024, sans toutefois revenir aux niveaux d’avant-guerre.
L’économiste Giorgi Kishtovani prévoit que les loyers à Tbilissi finiront par retrouver des niveaux proches de ceux d’avant-guerre, tandis que le marché de Batoumi devrait rester globalement stable sans changements majeurs.
Des lacunes réglementaires
Bien que régi par le droit civil, le marché locatif arménien fonctionne largement dans des zones grises juridiques. Les contrats écrits et l’enregistrement auprès des autorités fiscales sont théoriquement obligatoires, mais en pratique de nombreux accords sont informels, parfois même verbaux, laissant les locataires peu protégés et rendant les litiges fréquents.
Gulambaryan souligne que louer est bien plus simple et rapide qu’acheter un bien, opération qui implique des procédures coûteuses et complexes. Cette facilité contribue toutefois à l’informalité. Les appartements haut de gamme et les espaces commerciaux sont plus souvent loués via des contrats notariés, contrairement aux logements ordinaires.
La Géorgie rencontre des problèmes comparables. Les particuliers louant un logement sont censés s’enregistrer auprès des autorités fiscales et payer un impôt forfaitaire de 5% sur les revenus locatifs, contre 10% en Arménie. Kishtovani explique qu’en réalité les registres concernent surtout les propriétaires commerciaux et les locations de courte durée, tandis que les citoyens louant un appartement ordinaire restent souvent hors du système.
Dans les deux pays, les loyers ont baissé sans revenir aux niveaux d’avant-guerre. Il reste incertain ce qui se produirait si de nouvelles vagues migratoires survenaient.
Une autre conséquence de l’absence généralisée d’enregistrement est le manque de données complètes sur le marché immobilier. Pour les propriétaires comme pour les locataires, le processus représente non seulement une charge financière, mais aussi administrative.
Le boom locatif en Arménie a poussé le gouvernement à simplifier la location légale des biens. Auparavant, les propriétaires devaient faire notarier les contrats et les enregistrer au cadastre. Désormais, ils peuvent simplement déclarer la transaction et payer un impôt de 10% sur les revenus locatifs.
Les leçons venues d’ailleurs
Certains professionnels de l’immobilier estiment que prévenir de futurs chocs nécessitera des réformes systémiques: meilleure information sur les droits des locataires et propriétaires, contrats écrits obligatoires et plateforme électronique unifiée pour enregistrer et suivre tous les baux sous supervision réglementaire.
Ils citent l’Estonie comme modèle. Depuis le début des années 1990, le pays a numérisé une grande partie de son administration publique autour d’un système d’identité électronique nationale, permettant de signer des contrats juridiquement contraignants et de les intégrer automatiquement aux processus fiscaux. Surtout, les locataires eux-mêmes ont intérêt à exiger des contrats officiels, l’accès aux services de base et aux protections juridiques dépendant de l’enregistrement.
La responsabilité de l’application est donc partagée par le marché lui-même: les locataires exigent l’enregistrement pour protéger leurs droits, et les propriétaires s’y conforment car rester hors du système limite leurs possibilités.
Dans le Caucase du Sud, où guerres, déplacements de population et chocs géopolitiques se sont répétés face à une régulation faible, les trois dernières années ont rendu une chose claire: les marchés locatifs n’existent pas en vase clos. Ils absorbent les pressions des conflits, des migrations et des lacunes politiques — et lorsqu’ils se fissurent, ce sont d’abord les habitants ordinaires qui en subissent les conséquences.
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