Երևանում վարձավճարների աճ. ռուսաստանցիների ներհոսքն ու մյուս գործոնները

Վերջին շաբաթներին ահազանգեր են հնչում Երևանում բնակարանների վարձակալության գների կտրուկ բարձրացման մասին։

Կառավարության հոկտեմբերի 1-ին նիստում վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանը հայտնել էր, որ գրեթե ամենօրյա ռեժիմով նամակներ է ստանում քաղաքացիներից, որոնք ահազանգում են վարձակալության վճարների բարձրացման մասին։

Միաժամանակ կառավարության շենքի դիմաց ցույց էր անցկացվել՝ պահանջելով կարգավորել անշարժ գույքի շուկայում ստեղծված անվերահսկելի վիճակը և ձևավորել կայուն, սոցիալապես ապահով ու կանխատեսելի շուկա։

Սոցիալական ցանցերում և լրատվամիջոցներում վարձավճարների բարձրացումը կապում են ՌԴ քաղաքացիների ներհոսքի հետ։ «Euronews»-ը հոկտեմբերի 13-ի հրապարակման մեջ այդ ներհոսքը կապել էր Ռուսաստանում աշնանը հնարավոր զորահավաքի շուրջ մտավախությունների հետ։ Հոդվածում նաև նշվում էր, որ Հայաստան են վերադառնում Ռուսաստանում բնակվող հայեր, որոնք ցանկանում են խուսափել զորահավաքից։

#CivilNetCheck-ը համադրել է պաշտոնական տվյալներն ու հրապարակային պնդումները՝ պարզելու, թե Երևանում վարձավճարների բարձրացումը որքանով է կապված ռուսաստանցիների ներհոսքի, անշարժ գույքի շուկայի ակտիվության և զբոսաշրջության ցուցանիշների փոփոխության հետ։

Բնակարանների վարձավճարների աճն ըստ Վիճակագրական կոմիտեի

Հայաստանում բնակարանների վարձավճարի աճը հաստատում է նաև Վիճակագրական կոմիտեն՝ սպառողական ինդեքսի հաշվարկում ներառված ապրանք-ծառայությունների ցանկով։

Ըստ այդմ 2026-ի սեպտեմբեր ամսին բնակարանների փաստացի վարձավճարը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ աճել է 8,5%-ով, օգոստոսին՝ 3,9%-ով (ՎԿ-ի պարզաբանմամբ՝ վարձավճարի աճը արտացոլում է 04.1.2 տողը):

Սեպտեմբեր ամսին օգոստոսի նկատմամբ բնակարանների վարձավճարի աճը կազմել է 3,9%, օգոստոսին՝ 2.2%:

Նշենք, որ Վիճակագրական կմոմիտեից բանավոր պարզաբանեցին, որ աճը չի կարող ամբողջական պատկերը ցույց տալ, քանի որ դիտարկվել է Երևանի 8-12 բնակարան։

Ինչ են ցույց տալիս ՌԴ քաղաքացիների սահմանային անցումների տվյալները

Վիճակագրական կոմիտեի վերջին հրապարակած տվյալներով՝ 2026-ի հունվար-օգոստոսին Հայաստանի սահմաններով գրանցվել է շուրջ 3 472 000 մուտք և 3 378 000 ելք։ Այսինքն՝ մուտքերի թիվը մոտ 95 000-ով գերազանցել է ելքերին։ Այս տվյալները ներառում են նաև ՀՀ քաղաքացիների սահմանային անցումները։

Նույն ժամանակահատվածում գրանցվել է ՌԴ քաղաքացիների՝ Հայաստան ավելի քան 1 095 000 մուտք և 1 029 730 ելք. մուտքերի և ելքերի տարբերությունը կազմել է 65 750, որը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ 49 970-ով ավելին է։

Միայն օգոստոսին, սակայն, ելքերի թիվը մուտքերինը գերազանցել է 7 539-ով․ գրանցվել է 160 156 մուտք և 167 695 ելք։ 2025-ի օգոստոսին ելքերի թիվը մուտքերինը գերազանցել էր 38 274-ով։ Ամսական թվերը հաշվարկել ենք՝ կուտակային տվյալներից հանելով նախորդ ամսվա ցուցանիշները։ 2026-ի տվյալները նախնական են։

Ի՞նչ են ցույց տալիս զբոսաշրջության տվյալները

Զբոսաշրջության կոմիտեի տվյալներով՝ 2026-ի օգոստոսին Հայաստան կատարված զբոսաշրջային այցելությունների թիվը կազմել է 227 026՝ 2025-ի նույն ամսվա 334 396-ի դիմաց։ Այսինքն՝ նախորդ տարվա օգոստոսի համեմատ այցելությունները նվազել են 32.1%-ով։

Հունվար-օգոստոսին Հայաստան կատարած զբոսաշրջային այցելությունների թիվը կազմել է 1 467 333՝ նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի 1 505 123-ի դիմաց։ Նվազումը կազմել է 37 790 կամ մոտ 2.5%։

2026-ի սեպտեմբերին գրանցվել է ավելի քան 290 000 զբոսաշրջային այցելություն, ինչը շուրջ 27 տոկոսով ավելի է 2025-ի սեպտեմբերի համեմատ և շուրջ 28 տոկոսով ավելի՝ 2026-ի օգոստոսի ցուցանիշից։ Հունվար-սեպտեմբերին ընդհանուր առմամբ գրանցվել է 1 757 349 զբոսաշրջային այցելություն։Զբոսաշրջության կոմիտեի տվյալներով՝ 2026-ի հունվար-օգոստոսին զբոսաշրջային այցելությունների 40%-ը բաժին է ընկել Ռուսաստանին, 14%-ը՝ Վրաստանին, 8%-ը՝ Իրանին։

Կադաստրի թվերն ու վարձակալությունների գրանցումը

Օրենսդրությամբ բնակելի տարածքի վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման։ Սակայն Կադաստրի կոմիտեի տվյալները ցույց են տալիս, որ Երևանում բնակարանների վարձակալության գրանցված գործարքների թիվը տարեցտարի նվազում է։

Այսպես, Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով՝ 2023-ին Երևանում գրանցվել է բնակարանների վարձակալության 683 գործարք, 2024-ին՝ 462, իսկ 2025-ին՝ 245։ 2026 թվականի հունվար-օգոստոսին գրանցվել է 185 նման գործարք։

Ընդ որում, 2026-ի առաջին ութ ամիսներին Երևանում գրանցված վարձակալության 4315 գործարքների ճնշող մեծամասնությունը՝ 3360-ը կամ մոտ 78%-ը, վերաբերել է հասարակական նշանակության շինություններին։ Բնակարանների վարձակալության գործարքները կազմել են ընդհանուրի ընդամենը 4,3%-ը։

Վարձակալության եկամուտների հայտարարագրումը. ինչ են ցույց տալիս ՊԵԿ-ի տվյալները

2023 թվականի դեկտեմբերից անշարժ գույքը վարձակալության հանձնող քաղաքացիների համար հայտարարագրման նոր կարգ է սահմանվել։ ՊԵԿ նախագահի դեկտեմբերի 1-ի հրամանի համաձայն՝ քաղաքացիները պարտավոր են վարձակալությունից եկամուտ ստանալու իրավունքի առաջացման կամ դադարեցման մասին հինգ օրվա ընթացքում տեղեկացնել հարկային մարմնին։ Միաժամանակ, վարձակալությունից ստացված եկամուտը ենթակա է 10% եկամտային հարկի, որը գործում էր նաև մինչև նոր կարգավորումը։

Պետական եկամուտների կոմիտեն #CivilNetCheck-ին հայտնել է, որ բնակարանների վարձակալության վերաբերյալ առանձին վիճակագրություն չի վարում։ Հարկային մարմնի տրամադրած տվյալները ներառում են վարձակալության բոլոր տեսակները, ուստի հնարավոր չէ առանձնացնել միայն բնակարանների վարձակալությանը վերաբերող ցուցանիշները։

ՊԵԿ-ի տվյալներով՝ վերջին տարիներին զգալիորեն աճել է վարձակալությունից եկամուտ հայտարարագրող քաղաքացիների թիվը։ Եթե 2023-ին նման եկամուտ հայտարարագրել է 4630 ֆիզիկական անձ, ապա 2024-ին նրանց թիվը հասել է 5661-ի, իսկ 2025-ին՝ 11 521-ի։ Այսինքն՝ երկու տարում ցուցանիշն աճել է մոտ 2,5 անգամ։ 2026-ի առաջին կիսամյակում վարձակալությունից եկամուտ է հայտարարագրել 8661 ֆիզիկական անձ՝ 26,2%-ով ավելի, քան նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածում։

Վարձակալությունից եկամուտ ստանալու իրավունքի մասին ՊԵԿ-ին հայտարարություն ներկայացնելու նոր կարգի գործարկման առաջին ամսում՝ 2023-ի դեկտեմբերին, ներկայացվել է 3795 հայտարարություն։ 2024-ին դրանց թիվը կազմել է 38 752, իսկ 2025-ին՝ 19 470՝ նվազելով գրեթե 50%-ով։ 2026-ի առաջին կիսամյակում ներկայացվել է 7734 հայտարարություն՝ 29,7%-ով պակաս, քան նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածում։

Միաժամանակ աճել է վարձակալությունից ստացված եկամուտների նկատմամբ հաշվարկված եկամտային հարկը՝ 2023-ին կազմելով 1,37 մլրդ դրամ, 2024-ին՝ 1,59 մլրդ, իսկ 2025-ին՝ 2,77 մլրդ դրամ։ Այսինքն՝ երկու տարում այն ավելի քան կրկնապատկվել է։ 2026-ի առաջին կիսամյակում հաշվարկվել է շուրջ 1,94 մլրդ դրամ։

ՊԵԿ-ի տվյալներով՝ 2023-ից ի վեր անշարժ գույքի վարձակալությունից ստացված եկամուտը չհայտարարագրելու համար 564 անձ նախազգուշացվել է, իսկ 1704-ը՝ տուգանվել՝ ընդհանուր 24 մլն դրամով։ Բացի այդ, 2024-ից 118 անձ պատասխանատվության է ենթարկվել վարձակալության իրավունքը չգրանցելու։ Այս տուգանքները կազմել են շուրջ 43 մլն դրամ։

Այսպիսով, թեև աճել են վարձակալությունից եկամուտ հայտարարագրողների թիվն ու հաշվարկված հարկերը, ՊԵԿ-ի տվյալները թույլ չեն տալիս պարզել՝ որքանով են այդ փոփոխությունները վերաբերում բնակարանների վարձակալությանը և արդյոք 10% հարկն ազդել է վարձավճարների բարձրացման վրա։

Բնակարանների վարձավճարների աճն ըստ Վիճակագրական կոմիտեի

Վիճակագրական կոմիտեի տվյալներով՝ 2026-ի սեպտեմբերին բնակարանի փաստացի վարձավճարի ցուցանիշը նախորդ տարվա սեպտեմբերի համեմատ աճել է 8,5%-ով։ Օգոստոսին տարեկան աճը կազմել էր 3,9%։ Նախորդ ամսվա համեմատ սեպտեմբերին ցուցանիշն աճել է 3,9%-ով, օգոստոսին՝ 2,2%-ով։

Ի՞նչ են ասում անշարժ գույքի շուկայից

Անշարժ գույքի գործակալությունների ներկայացուցիչները #CivilNetCheck-ի հետ զրույցում նշում են, որ ամռան վերջին և աշնան սկզբին Երևանում բնակարանների վարձավճարներն աճել են 20-30%-ով։ Որպես հիմնական պատճառներ նրանք առանձնացնում են զբոսաշրջային սեզոնի ակտիվությունը, կարճաժամկետ վարձակալության պահանջարկը և Հայաստան տեղափոխվող օտարերկրացիների հոսքը։

Հայաստանի անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի անդամ Անդրանիկ Հարությունյանի գնահատմամբ՝ վերջին երեք ամիսներին վարձավճարներն աճել են շուրջ 20%-ով։ Ըստ նրա՝ Արաբկիրում բնակարանների ամսական վարձավճարները հասնում են 300-400 հազար դրամի, իսկ Կենտրոնում՝ 500-600 հազարի և ավելի։

Հարությունյանը գնաճը հիմնականում կապում է զբոսաշրջային սեզոնի ընթացքում պահանջարկի մեծացման հետ։ «Մեծացել է կարճաժամկետ վարձակալության առաջարկը, որը Կենտրոնից տարածվել է դեպի Արաբկիր, Դավթաշեն, անգամ նոր թաղամասեր»,- նշել է նա։ Նրա խոսքով՝ պահանջարկի վրա ազդել են նաև ՌԴ-ից տեղափոխվածները, մարզերից Երևան եկող ուսանողները և աշխատանքային միգրանտները։

«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության ավագ գործակալ Գայանեն ևս հաստատում է, որ օգոստոսից վարձավճարներն աճել են 20-30%-ով։ «Եթե հունիս-հուլիսին Կենտրոնում երկու սենյականոց բնակարան կարելի էր գտնել 350 հազար դրամով, օգոստոսին նվազագույն շեմը հասել էր 450 հազարի»,- ասաց նա։

Գայանեի գնահատմամբ՝ գնաճը միայն սեզոնային չէ։ Աճել է նաև երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկը, ինչի արդյունքում որոշ սեփականատերերի համար բնակարանը երկարաժամկետ վարձակալության հանձնելը դարձել է նույնքան եկամտաբեր, որքան օրավարձով տրամադրելը։

Նրա խոսքով՝ պահանջարկի աճին նպաստել են Ռուսաստանից տեղափոխվողները, ինչպես նաև աշխատանքային միգրանտները։ Այս տարի բնակարանների նկատմամբ հետաքրքրություն է նկատվել նաև Չինաստանից ժամանածների շրջանում։

SIEVN անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Գոռ Առաքելյանը ևս գնաճը կապում է զբոսաշրջային հոսքերի և կարճաժամկետ վարձակալության ակտիվության հետ։ Նրա գնահատմամբ՝ դրա հետևանքով երկարաժամկետ վարձակալության շուկայում բնակարանների պակաս է առաջացել։

Առաքելյանի խոսքով՝ շուկայի վրա ազդել են նաև Ռուսաստանից տեղափոխվածները, այդ թվում՝ հնարավոր զորահավաքի մտավախությունների պատճառով Հայաստան ժամանողները։ Սակայն, ըստ նրա, Ռուսաստանից տեղափոխված հայաստանցիների պահանջարկը հիմնականում ուղղված է եղել բնակարանների գնմանը։ Ըստ նրա՝ գնաճին նպաստել է նաև Հնդկաստանից և Իրանից ժամանած աշխատանքային միգրանտների պահանջարկը։

Շուկայի ներկայացուցիչները միաժամանակ նշում են, որ հոկտեմբերից վարձակալության շուկայում պահանջարկը սկսել է նվազել։

«Հոկտեմբերից սկսած՝ վարձակալության շուկան սկսել է ինքնակարգավորվել և գալիս է ճիշտ բալանսի»,- ասաց Առաքելյանը։

Այսպիսով, պաշտոնական տվյալները հաստատում են, որ Երևանում բնակարանների վարձավճարներն աճել են, սակայն այդ աճը միանշանակ կապել ռուսաստանցիների ներհոսքի հետ հնարավոր չէ։ Թեև 2026-ի առաջին ութ ամիսներին ՌԴ քաղաքացիների մուտքերը գերազանցել են ելքերին, միայն սահմանային անցումների վիճակագրությամբ հնարավոր չէ պարզել, թե նրանցից քանիսն են բնակություն հաստատել Հայաստանում և ինչ ազդեցություն ունեցել վարձակալության շուկայի վրա։