Հետադարձ հիփոթեքի ներդրում. օրենսդրական նախագծի շուրջ

Գործընկերային բովանդակություն

2025 թվականի նոյեմբերի 3-ին հանրային քննարկման է դրվել ՀՀ Կադաստրի կոﬕտեի կողﬕց մշակված «Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ և լրացուﬓեր կատարելու մասին» նախագիծը (այսուհետ՝ Նախագիծ), որի համաձայն նախատեսվում է ՀՀ օրենսդրությունում ներդնել «հետադարձ հիփոթեք», ինչպես նաև «կողակցի սեփականության իրավունք» ինստիտուտները։

Հետադարձ հիփոթեքը հնարավորություն է տալիս կենսաթոշակային տարիքի հասած այն քաղաքացիներին, որոնք ունեն սեփական բնակարան, տուն կամ այգետնակ, գրավադրելու իրենց գույքը և դրա դիմաց ստանալու պարբերական եկամուտներ։

Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը

Տվյալ իրավիճակում կնքվում է հիփոթեքային վարկային պայմանագիր, որի ﬕ կողմը հանդիսանում է գույքի սեփականատերը կամ այլ կերպ ասած գրավատուն, իսկ մյուս կողմը գրավառուն, որը պարտավորվում է սեփականատիրոջը վճարել դրամական ﬕջոցներ՝ աﬔնամսյա վճարուﬓերի ձևով։ Միջազգային պրակտիկայում հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով (Այսուհետ նաև՝ Պայմանագիր) գրավառու են հանդիսանում բանկերը կամ վարկային կազմակերպությունները։ Պայմանագիրը կնքվում է գրավոր ձևով և ուժի ﬔջ է մտնում նոտարական կարգով վավերացման պահից։

Պայմանագրի առարկա է հանդիսանում գրավատուին սեփականության իրավունքով պատկանող անշարժ գույքը՝ բնակարանը, բնակելի տունը կամ այգետնակը, որտեղ գրավատուն բնակվում է։ Ընդ որում, Պայմանագրի կնքման պահին համապատասխան գույքը չպետք է ծանրաբեռնված լինի իրավունքներով և պարտականություններով, օրինակ՝ չի կարող լինել գրավադրված։

Պայմանագրի անբաժանելի մաս կազմող հավելվածում նկարագրվում է Պայմանագրի կնքման պահին գույքի փաստացի վիճակը՝ արտաքին հարդարումը, ներքին հարդարումը, կցվում են նաև լուսանկարներ։ Գույքի սեփականատերը պարտավորվում է գույքը պահպանել այն վիճակով, ինչպես որ նկարագրված է Պայմանագրի հավելվածում։ Գույքում փոփոխություններ կատարելիս անհրաժեշտ է ստանալ գրավառուի նախնական գրավոր համաձայնությունը (խոսքը այնպիսի փոփոխությունների մասին է, որոնք կարող են վատթարացնել գույքի վիճակը)։

Կողակցի սեփականության իրավունքը

Որպեսզի ﬕ ամուսնու մահից հետո պաշտպանվեն նաև մյուս ամուսնու իրավունքերը, անհրաժեշտություն է առաջանում սահմանել «կողակցի սեփականության իրավունք» հասկացությունը և երաշխավորել դրա պաշտպանությունը։ Այսպիսով՝ գույքի սեփականատեր հանդիսացող ամուսինները կարող են դիմում ներկայացնել, որի հիման վրա ամուսնության ընթացքում ձեռք բերված և ընդհանուր համատեղ սեփականություն հանդիսացող գույքը կգրանցվի որպես կողակցի սեփականություն։ Ընդ որում, կարևոր է, որ նրանք երկուսն էլ հասած լինեն կենսաթոշակային տարիքի։ Արդունքում, ամուսինների ﬔկի մահվանից հետո մյուս ամուսինը շարունակում է սեփականության իրավունքով տնօրինել և օգտագործել իր կենցաղային ﬕջավայրը, քանի որ Պայմանագրի առարկա հանդիսացող գույքը ամուսիններից ﬔկի մահվան դեպքում չի ներառվում վերջինիս ժառանգական զանգվածում, ինչը նշանակում է, որ չի առաջանում տվյալ գույքը մյուս ժառանգների հետ բաժանելու անհրաժեշտություն։

Հետադարձ հիփոթեքի դադարման հիմքերը և հետևանքները

Հետադարձ հիփոթեքի դադարման հիմքերն են՝ գրավատուի կողﬕց այլ վայրում մշտական բնակություն հաստատելը, գրավադրված գույքի օտարումը, գրավատուի կողﬕց հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով ստանձնած պարտավորությունների ամբողջական մարումը, ինչպես նաև գրավատուի մահը։

Գրավատուի կողﬕց այլ վայրում մշտական բնակություն հաստատելու հիմքով հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը դադարեցնելու համար գրավառուն պետք է դիﬕ
դատարան և ապացուցի այլ վայրում մշտական բնակություն հաստատելու հանգամանքը։ Արդյունքում գրավառուն կարող է իրացնել գույքը և գանձել պայմանագրով ստանձնված պարտավորություններն ամբողջ ծավալով, որն իր ﬔջ ներառում է ոչ ﬕայն գրավատուին փոխանցված աﬔնամսյա վճարներն ու կուտակված տոկոսները, այլ նաև լրացուցիչ ծախսերը, վճարները, տույժերն ու տուգանքները։

Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը կարող է դադարել նաև եթե գույքի սեփականատերը որոշում է օտարել այն։ Գրավառուն նախորոք տեղեկացվում է այդ մասին, քանի որ նա պետք է հանդիսանա այդ գործարքի կողմ։ Գույքի վաճառքի դեպքում գրավառուին հասանելիք գումարը փոխանցվում է նրա բանկային հաշվին։

Գրավառուն իրավունք ունի ցանկացած պահի ամբողջությամբ կամ մասնակի մարել պարտավորությունը՝ պայմանագրով նախատեսված հաշվարկների կարգով՝ պայմանագրով սահմանված տույժերի, տուգանքների և այլ լրացուցիչ վճարների վճարմամբ։ Պարտավորությունն ամբողջությամբ մարելու դեպքում հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը դադարում է։

Գրավատուի մահվան դեպքում տեղի է ունենում հետևյալը՝ կա՛մ գրավատուի իրավահաջորդները վեցամսյա ժամկետում, ամբողջությամբ մարելով գրավառուի հանդեպ գրավատուի ունեցած պարտավորությունները, ձեռք են բերում պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը, կա՛մ գրավառուն իրացնում է գրավադրված անշարժ գույքը, և եթե գույքի իրացուﬕց ստացված գումարը գերազանցում է պարտքի (ներառյալ՝ պայմանագրով նախատեսված տոկոսների, ծախսերի և իրացման հետ կապված փաստական անհրաժեշտ ծախսերի) չափը, ﬓացորդը վերադարձվում է գրավատուի իրավահաջորդներին։

Գրավատուի իրվավունքները պաշտպանելու նպատակով Օրենսդիրը նախ սահմանում է տոկոսադրույքի առավելագույն շեմ, ըստ որի ՝ հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով սահմանված հետադարձ հիփոթեքի տարեկան տոկոսադրույքը չի կարող գերազանցել տվյալ պահին գործող հիփոթեքային վարկերի նվազագույն տարեկան տոկոսադրույքը։ Ինչպես նաև սահմանում է, որ գրավատուի (իսկ վերջինիս մահվան դեպքում՝ իրավահաջորդների) պարտավորությունները չեն կարող գերազանցել գրավադրված անշարժ գույքի իրացուﬕց ստացված դրամական ﬕջոցների չափը։

Հետադարձ հիփոթեքի կիրառման առանձնահատկությունները

Պայմանագրի գործողության ամբողջ ընթացքում գրավատուն պարտավոր է՝ բնակվել պայմանագրի առարկա հանդիսացող գույքում և պահպանել գույքը այն վիճակում, ինչպես որ նկարագրված է Պայմանագրում։ Իսկ գրավառուն իրավունք ունի աշխատանքային օրերին մուտք գործել պայմանագրի առարկա հանդիսացող բնակարան, բնակելի տուն կամ այգետնակ, եթե 24 ժամ առաջ տեղեկացրել է այդ մասին գույքի սեփականատիրոջը։

Գրավառուի կողﬕց տրամադրվող վճարների հաշվին գույքի սեփականատերը կատարում է այդ գույքի նկատմամբ օրենքով սահմանված հարկերն ու պարտադիր վճարուﬓերը։

Գրավառուի կողﬕց տրամադրվող վճարների 80 տոկոսը պետք է օգտագործել բացառապես անկանխիկ եղանակով:

Ինչպես անշարժ գույքի նկատմամբ մյուս իրավունքները, այնպես էլ հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով գրավի իրավունքը ենթակա է պետական գրանցման՝ «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքով սահմանված կարգով։

Հետադարձ հիփոթեքի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը ենթակա է պարտադիր ապահովագրության։

Պայմանագրի գործողության ողջ ընթացքում պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը չի կարող հանդիսանալ հայցի ապահովման ﬕջոց՝ գրավատուի երրորդ անձանց նկատմամբ ունեցած պարտավորությունների կապակցությամբ։

Հետադարձ հիփոթեքի առավելությունները և թերությունները

Հետադարձ հիփոթեքը հնարավորություն է տալիս կենսաթոշակառուներին իրենց պատկանող անշարժ գույքի հաշվին, որտեղ բնակվում են, ստանալ ամսական եկամուտ, որը հնարավորություն կտա հոգալու իրենց կարիքները՝ ﬕևնույն ժամանակ շարունակելով բնակվել այնտեղ։ Ավելին, դուք կարող եք նաև ազատ տնօրինել ձեր գույքը՝ օրինակ վաճառել այն։ Միևնույն ժամանակ երաշխավորվում է, որ դուք չեք կուտակի պարտավորություն, որը կգերազանցի ձեր գույքի արժեքը։

Այնուաﬔնայնիվ, պետք է հաշվի առնել, որ արդյունքում դուք կամ ձեր իրավահաջորդները պարտավորվում եք վճարել ստացված եկամուտները, տոկոսադրույքը և այլ վճարներ։ Արդյունքում, հնարավոր է, որ այդ պարտավորության կատարումը հանգեցնի գույքի իրացմանը։ Անշարժ գույքի շուկայում, տեղի ունեցող փոփոխությունները ևս կարող են իրենց ազդեցությունն ունենալ այդ գործընթացում։

Հեղինակ՝

Փարվանյան Քոնսալթինգ ՍՊ Ընկերության իրավաբանական բաժնի ղեկավար Արման Ասրյան